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房屋登记中抵押金额应谨慎记载

【导语】:在房屋登记实务中,各地的房屋登记部门经常对抵押登记时应当记载哪些金额产生歧义,有些登记人员甚至认为,只要抵押顺位不搞错,记载金额影响不大。对此,笔者将在本文中做简要分析。

  《房屋登记簿管理试行办法》第九条第三款中提到与抵押登记中的金额有关的分别是:被担保主债权的数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限、最高债权额已经确定的事实和数额;在建工程被担保主债权的数额或最高债权额等。我们可以看出被担保主债权的数额是必须记载的。

  一、何为被担保的主债权数额

  被担保债权的数额是指在主债权合同中确定的被担保主债权的数额。被担保的主债权数额是《担保法》中规定的提示性条款之一,是抵押合同应当具备的内容。设立抵押权的目的是为了担保主债权的实现,因此,对于被担保的主债权种类应有明确的约定。这个数值在具体业务中会因不同的抵押种类和担保方式而有所不同。

  二、抵押种类不同时应当如何记载

  房屋抵押分一般抵押和最高额抵押两大类,因此在登记时记载的金额也不相同。对于一般抵押来说,只有一个借款金额一次性支付给借款人,其金额是明确且唯一的,所以在登记时候记载主债权金额就是借款合同中的贷款金额。如:某公司与甲银行签订 2000万的一般抵押贷款合同,此时登记的主债权金额应当为2000万元。

  对于最高额抵押则应当根据最高额抵押合同中约定的数额进行登记。《物权法》第二百零三条,为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《担保法》第五十九条,本法所称最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。从中可以看出对于最高额抵押来说,其主债权的金额是不确定的,是个变化的数额,所以在记载时应当记载抵押双方所约定的最高限额。如前例中某公司与甲银行签订的2000万元的最高额抵押合同,但是分批发放贷款,第一次的贷款合同金额为500万元,此时应当记载的主债权金额应当是500万还是2000万呢,此时应当记载的是最高额的主债权金额 2000万元。

  由此可见,即便是同样的贷款金额,只要贷款类型不一样,登记的主债权金额是完全不同的。

  三、多种担保方式的抵押登记

  在进行登记时,我们经常还会遇到一个主债权合同有不同担保方式(抵押、质押、保证)同时存在的情况。举例说明:某公司向甲银行借款2000万,用公司的房地产 (时点评估价值500万)以及机器设备和生产资料(时点评估价值1500万)以及乙公司作为保证人。笔者在日常工作中发现很多房屋登记部门,因为登记机构的不同和担保方式的不同都要求抵押登记的申请人将各种的担保金额分开申请,分别登记。实际这种做法是错误的,首先我们应当明确,这几种担保都是连带关系的,除非其合同中明确担保的债权数额,否则都属于连带担保责任,而且即使在不同的机构登记,也不能简单的认为机构之间登记的主债权是一种简单相加的关系。譬如在上面的实例中,很多地方都认为房地产抵押登记部门应当只登记500万的主债权,工商部门登记1500万。持此观点主要是未搞清担保的实质,实际上两部门应当都登记1500万,而且这不同机构之间的 1500万都属于一个主债权合同,不会因为不同机构登记而变成3000万,而且如果按照该观点的逻辑,乙公司的保证作用就消失了。

  《物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。第一百七十九条规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。可以看出,抵押和担保的实质是对于未来债务人不履行债务时可以优先受偿担保物。在现实生活中,物的价值都是在不断变化的。刚才实例中,甲公司的房地产在抵押时价值 500万,有可能在变现的时候是2000万,也可能是100万;机器设备和生产资料亦然。而且根据《物权法》第一百七十六条,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。可以看出,债权人还有选择实现债权方式的权利,乙的担保并不是可有可无的。

  四、记载错误的影响

  很多业界人士认为气登记数额的错误对于债权的实质和履行不会有影响,这种认识是很危险的,对于这方面的责任问题,法律也有明确的规定。

  《物权法》第二十一条第二款,因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。 《房屋登记办法》第九十二条第二款,房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿。

  《物权法》第一百九十九条规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: (一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿; (二)抵押权已登记的先于未登记的受偿; (三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。如果我们登记机构错误地登记了债权数额,导致债权人在实现债权的时候不能够完全足额实现,有可能承担不足额部分的赔偿责任,前面实例中,如果登记机构按照500万登记了主债权,变现时如果全部保证方式都只实现了1500万,那我们登记机构就有可能要承担500万的赔偿责任,这个后果是极其可怕的。

  可见在办理抵押登记的时候,主债权数额的记载是极其关键的,必须严格按照法律法规的规定予以记载,否则登记机构将承担不利后果,甚至造成经济赔偿。

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