阿坝租房

剖析马来西亚廉价屋政策及对我国的启示

【导语】:马来西亚政府根据其国内经济和房地产市场发展的实际情况,在不同历史阶段采取了相应的政策措施,不但比较好地解决了中低收入阶层的住房问题,而且使房地产市场随着整体经济实力的提升呈现出平稳发展的态势,其做法对解决我国目前日益突出的普通住宅供需矛盾有一定的借鉴意义。

  一、马来西亚的住房问题

  (一)马来西亚众多低收入者对廉价屋的需求日益迫切。

  马来西亚是一个君主立宪议会民主制国家。约33万平方公里,分为13个州及3个联邦直辖区,截止2005年底人口达到2638万,其中马来及土著人占66.1%,华人25.3%,印度人7.4%。随着经济快速稳定增长,人口增长迅速和城市化进程加快,2005年城市化进程已达62%。为寻找更多就业机会,大量人口(其中绝大多数是马来人)从乡镇涌入城市中心,城市人口迅速膨胀,同时也聚集了众多城市贫民。根据第八个五年计划,马来西亚约37.8%的人口月均家庭收入在500-1499令吉之间,13.9%在1500令吉与1999令吉之间。将近有一半的人口只能负担得起中低水平的住宅。在低收入人群中相当一部分从事自由职业,无固定经济来源,很难得到金融机构的住宅信贷。低收入人群的住房需求曾一度成为影响马社会的稳定和经济发展的突出问题。

  二、马来西亚政府解决低收入人群住房问题的政策办法

  1、马政府将住房与其他社会福利设施列入优先发展计划,十分重视在城市及乡村地区发展多种类型住宅,满足不同人群居住需要。在刚刚过去的第八个五年计划(2000-2005年)和今年3月份出台的第九个五年计划中,马政府都强调了住宅发展目标是提供充足的、可负担得起的、高质量的房源,并优先发展中低成本住宅,并将发展目标用法令加以强制,如1976年城镇规划法令(Town and Country Planning Act 1976)、1995年乡镇规划法令(Town Planning Act 1995)、1966年房屋开发商(管理与执照)法令(Housing Developers(Control and Licensing)Act 1966)等。

  2、马政府实施灵活多样的供应住宅计划,以销售方式解决低收入人群住宅问题。

  90年代中期,马政府实施了公共低成本住宅计划(Public Low-Cost Housing Programs)。即由政府筹资兴建的以低于市场价格出售的住宅项目。联邦政府向州政府提供项目贷款,由州政府统一领导实施。由国家房屋局具体操作。出售对象是月家庭收入不高于1500令吉的家庭。

  公共低成本住宅计划实施后收到一定成效,但因州政府以低于市场价格出售住房,回收资金十分有限,难以归还联邦政府的贷款,往往要动用州财政其他收入补贴,因此在2002年,该计划被联邦政府的人民住房出售计划(People’s Housing Program (for sale))所取代。在新计划下,所有原属公共低成本住宅计划下的项目改为联邦政府的项目。联邦国家房屋局直接负责选址及筹资,全部土地成本及基础设施成本的50%由联邦政府补贴,州政府只提供土地,此计划的实施加速了房屋的选址、建造和出售进度。

  3、马政府实施综合人民房屋计划(Integrated People’s Housing Program),以出租方式解决了非法屋住户和特别困难户的的住房问题。

  非法屋住户(squatters)是长期困绕马来西亚城乡发展的一个难题。它是指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造简易住房并长期居住的人,以马来和印度人居多,多数房屋建造简陋,缺乏规划,居住区人口十分密集,严重影响了城乡建设及规划发展。特别困难户是指无经济来源或收极低且连低价房也买不起的人群。为解决吉隆坡和其他城镇的非法屋住户和特困户问题,1998年12月由马哈迪任主席的国家经济行动委员会制定了综合人民房屋计划,该计划主要内容是建造一定数量的廉租屋。所需资金纳入联邦政府、州、市政府的年度财政预算,由同级公共工程局负责建造。房屋产权归政府所有,不出售,只出租。至今24个项目(共34584套住房)在吉隆坡和附近城镇已建成,另29个项目(共21104套住房)还在建造之中。主要都是在城市地区的高层公寓,总造价约25.07亿令吉(约合54亿人民币)。建成后,政府以低价租给非法屋住户(大约每月租金124令吉,约合260元人民币),使大量的非法屋住户搬离了简易房,很大程度上解决了他们的住房问题,降低了城市贫困程度,为城市整体规划发展扫清了阻碍。

  马政府计划在未来5年内拟投资27.9亿令吉(约合59亿人民币)再建造50000套廉租屋。目前,此计划下的6个项目(共9079套廉租屋)正在各州建造中。

  4、国家房屋公司和私人房地产公司按比例承担低价住宅的建设。

  为保证低成本住宅的建造质量和完成建设计划,马政府规定所有建筑公司都要承担一定数量的低价房建造任务。国家房屋公司是由马联邦财政部出资设立的国有公司。在第八个五年计划中,国家房屋公司(National Housing Company)及各州经济开发公司将提供15000套低成本房屋完成公共部门的建房目标。由国家房屋公司建造的城市地区住房约42000令吉一套(约合89000元人民币),位于城市边缘地区的住房35000令吉一套(约合74000元人民币),出售给符合条件的低收入购房者。

  在第八个五年计划中,私有企业建造低中低成本住宅15.84万套,完成计划的118.2%,大大高于第七个五年计划完成情况。

  5、政府公务员享有优惠的住房政策。

  除少数高官外,政府公务员住房采取出租的形式,房屋建造由各级政府的公共工程局负责规划设计,并向在该局注册、已取得从业资格的建筑公司招标。建成后交由同级政府部门出租给所需住房的公务人员。政府每月支付公务员的房屋津贴,基本可够当月的住房支出。若在市场上购房,马来公务员可向财政部贷款到房款的110%,非马来人的公务员只能贷款到房款的90%,公务员的优惠贷款年利率为4%,分15年摊还。在马来西亚,不论政府或企业均设有个人住房公积金账户,每月从工资中提取8%,用人单位提取12%放入该账户,欲买房时,可凭购房证明提取使用公积金,如不购房到55岁时可全部取出。

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